Depuis l'interdiction progressive de la location des logements classés G (depuis le 1er janvier 2025) puis F (2028) et E (2034), le DPE est devenu un critère central de toute estimation. Le réflexe est de considérer qu'un mauvais DPE fait mécaniquement baisser le prix au m². C'est vrai, mais dans des proportions qui n'ont rien d'universel : selon la zone, l'écart entre une bonne et une mauvaise étiquette peut représenter un quart du prix, ou presque rien du tout.
Pour le vérifier, nous avons croisé les transactions DVF avec les DPE sur deux marchés très différents : le 16e arrondissement de Paris et La Roche-sur-Yon, préfecture de la Vendée.
Paris 16e : le DPE compte à peine
| Étiquette DPE | Prix médian au m² |
|---|---|
| C | 10 073 € |
| D | 10 933 € |
| E | 11 188 € |
| F | 10 833 € |
| G | 10 813 € |
Source : Immocarto, analyse de marché sur les transactions de 2025.
Premier constat : dans cet arrondissement, aucun bien classé A ou B n'apparaît dans les transactions récentes, ce qui n'est guère surprenant dans un parc immobilier largement composé d'immeubles haussmanniens anciens.
Deuxième constat, plus inattendu : l'écart entre l'étiquette la plus chère (E, à 11 188 €/m²) et la moins chère (C, à 10 073 €/m²) n'est que de 11 %. Et surtout, la hiérarchie ne suit aucune logique énergétique : la classe G, la moins bien notée, se négocie à 10 813 €/m², soit plus cher que la classe C, pourtant mieux notée. Dans ce marché, le DPE ne dessine aucune tendance claire.
La Roche-sur-Yon : un écart net, quasiment linéaire
| Étiquette DPE | Prix médian au m² |
|---|---|
| A | 2 809 € |
| B | 2 716 € |
| C | 2 583 € |
| D | 2 454 € |
| E | 2 251 € |
| F | 2 273 € |
| G | 2 032 € |
Source : Immocarto, analyse de marché sur les transactions de 2025.
Ici, la logique est presque parfaitement respectée : le prix décroît d'étiquette en étiquette, avec une seule petite inversion entre les classes E et F. Surtout, l'écart entre le haut et le bas du classement est massif : 2 809 €/m² pour un bien classé A contre 2 032 €/m² pour un G, soit une décote de 28 % entre les deux extrêmes.
Pourquoi un tel écart entre les deux marchés
Dans le 16e arrondissement, les acheteurs recherchent avant tout l'immeuble haussmannien ou ancien, avec ses volumes, ses moulures et son cachet, quitte à accepter un mauvais DPE : c'est souvent le prix à payer pour ce type de bien, pas un défaut qui repousse l'acheteur. La localisation et la rareté du foncier dominent très largement la formation du prix, reléguant la performance énergétique au second plan.
À La Roche-sur-Yon, l'explication tient surtout à un effet mécanique : le coût d'une rénovation énergétique est à peu près le même partout en France, que le bien vaille 2 000 ou 10 000 €/m². Rapportés à un prix de départ beaucoup plus bas, ces mêmes travaux pèsent proportionnellement bien plus lourd dans la négociation. Une remise à niveau énergétique qui représente 2 ou 3 % du prix d'un appartement parisien peut représenter 15 à 20 % de celui d'une maison vendéenne, ce qui se répercute directement, et beaucoup plus visiblement, sur le prix au m² selon l'étiquette.
Ce que ça change pour une estimation
La conclusion pratique est simple : il n'existe pas de barème universel de décote DPE à appliquer partout. Une règle du type « -5 % par lettre » peut être à peu près juste dans une ville moyenne et complètement fausse dans un secteur prisé où d'autres critères dominent. C'est pourquoi une estimation fiable doit être faite zone par zone, en croisant les transactions réelles (DVF) avec les DPE du secteur concerné plutôt qu'en appliquant un pourcentage forfaitaire.
C'est exactement ce que fait l'outil d'analyse de marché d'Immocarto : afficher, pour n'importe quelle zone que vous dessinez sur la carte, la réalité des prix par étiquette DPE telle qu'elle s'observe localement, plutôt qu'une moyenne nationale qui ne reflète le marché de personne.