Les transactions du premier semestre 2026 sont publiées : on peut mesurer comment les plus grandes villes de France ont traversé les douze derniers mois. Le constat est celui d'un marché à deux vitesses. Nice, Marseille, Toulon et Aix-en-Provence sont à moins de 2 % de leurs records, alors que Paris, Lyon, Nantes et Bordeaux restent 11 à 16 % sous leur sommet, atteint il y a plus de trois ans. Entre les deux, une dizaine de villes de province progressent doucement.
Comment lire ces chiffres
Les données viennent des transactions réelles (base DVF, valeurs foncières) sur les ventes de logements anciens, appartements et maisons. Le prix indiqué est la médiane du prix au m² (surface Carrez quand elle est connue), plus fiable qu'une moyenne que quelques ventes d'exception suffisent à fausser. Les ventes en l'état futur d'achèvement (neuf) sont exclues.
Nous avons retenu les 20 plus grandes communes de France métropolitaine par population, avec une exception : Strasbourg, 8e commune de France, est remplacée par Aix-en-Provence (21e), car la base DVF ne couvre pas l'Alsace et la Moselle, où les ventes sont enregistrées au livre foncier. Les chiffres de Paris, Lyon et Marseille regroupent l'ensemble de leurs arrondissements. Villeurbanne, commune distincte de Lyon, est traitée à part.
Le S1 2026 est un semestre récent : les ventes les plus tardives n'ont peut-être pas encore toutes été enregistrées, et ces chiffres pourront bouger légèrement. La médiane d'une ville reflète aussi la composition de ce qui s'est vendu : quelques ventes de plus ou de moins dans les quartiers chers peuvent la déplacer de plusieurs points. Pour les villes où nous avons moins de 30 ventes, nous ne commentons pas l'évolution (n.s. : non significatif).
Vue d'ensemble : des prix stables, des volumes inchangés
Dans ces 20 villes, plus de 45 000 appartements et plus de 4 000 maisons ont été vendus au S1 2026. Les maisons ne pèsent qu'environ 8 % des ventes : ce sont des marchés d'appartements.
| 20 villes, médiane au m² | S1 2026 | Ventes S1 2026 | Sur 1 an | Vs S2 2025 | Écart point haut |
|---|---|---|---|---|---|
| Appartements | 4 262 € | 45 561 | +1,7 % | 0,0 % | −2,8 % (S2 2022) |
| Maisons | 3 735 € | 4 044 | −0,9 % | −1,8 % | −10,3 % (S2 2022) |
Source : Immocarto, transactions DVF, logements anciens. Médiane de l'ensemble des ventes des 20 villes : Paris en représente près d'un tiers pour les appartements. Écart point haut : écart entre le S1 2026 et le meilleur semestre depuis 2020 (avec au moins 30 ventes), dont la date est indiquée entre parenthèses.
Depuis le S1 2020, la médiane des appartements a progressé de 12 % (3 791 à 4 262 €/m²) et celle des maisons de 9,5 % (3 410 à 3 735 €/m²). Le sommet remonte au second semestre 2022 pour les deux types de biens, avant que la remontée des taux d'intérêt ne fasse reculer les prix puis les volumes. Depuis, les appartements ont regagné un peu de terrain, alors que les maisons n'ont pas retrouvé leur niveau.
Quatre enseignements sur les tendances :
- Une hausse modeste sur un an pour les appartements : +1,7 % pour l'ensemble, et +1,0 % pour la ville médiane. 14 villes sur 20 sont en hausse, 6 en baisse.
- Un semestre plutôt orienté à la baisse : 17 villes sur 20 reculent par rapport au S2 2025 (une partie de ce mouvement est sans doute saisonnière). Seules Toulouse, Aix-en-Provence et Le Havre progressent.
- Un marché de volume stable : 45 561 appartements vendus au S1 2026, contre 45 567 un an plus tôt. Derrière cette stabilité, des villes se détachent : Saint-Étienne (+11 %), Villeurbanne (+6 %) et Nice (+4 %) gagnent des ventes, alors que Reims (−26 %), Nîmes (−11 %) et Montpellier (−10 %) en perdent.
- Sept villes sont à moins de 3 % de leur sommet : Nice, Aix-en-Provence, Dijon, Marseille, Toulon, Toulouse et Nîmes. Cinq autres en sont à plus de 10 % : Nantes, Bordeaux, Lyon, Villeurbanne et Paris.
Les appartements, ville par ville
Les villes sont classées par nombre d'habitants.
| Ville | S1 2026 (€/m²) | Ventes S1 2026 | Sur 1 an | Vs S2 2025 | Écart point haut |
|---|---|---|---|---|---|
| Paris | 9 764 € | 14 078 | +1,4 % | −0,2 % | −10,9 % (S2 2020) |
| Marseille | 3 190 € | 5 055 | +1,1 % | −1,8 % | −1,8 % (S2 2025) |
| Lyon | 4 434 € | 3 028 | +0,8 % | −2,6 % | −14,3 % (S2 2022) |
| Toulouse | 3 309 € | 3 150 | +2,1 % | +0,7 % | −2,0 % (S2 2022) |
| Nice | 4 924 € | 3 636 | +2,0 % | −0,1 % | −0,1 % (S2 2025) |
| Nantes | 3 306 € | 1 807 | −3,6 % | −2,2 % | −15,7 % (S2 2022) |
| Montpellier | 3 334 € | 1 694 | +0,3 % | −3,1 % | −3,6 % (S2 2023) |
| Bordeaux | 4 060 € | 1 620 | −1,4 % | −3,4 % | −14,7 % (S2 2022) |
| Lille | 3 730 € | 1 085 | +0,2 % | −0,7 % | −5,8 % (S2 2022) |
| Rennes | 3 677 € | 1 244 | −0,9 % | −2,9 % | −7,5 % (S2 2022) |
| Toulon | 2 701 € | 1 190 | +1,8 % | −1,8 % | −1,8 % (S2 2025) |
| Reims | 2 640 € | 644 | −0,4 % | −1,6 % | −3,5 % (S2 2022) |
| Saint-Étienne | 1 203 € | 1 184 | +0,5 % | −1,9 % | −5,8 % (S2 2022) |
| Villeurbanne | 3 515 € | 926 | −1,8 % | −2,0 % | −11,9 % (S2 2022) |
| Dijon | 2 672 € | 1 133 | +2,5 % | −0,6 % | −1,0 % (S2 2022) |
| Angers | 3 155 € | 726 | +1,5 % | −3,2 % | −5,6 % (S2 2022) |
| Grenoble | 2 423 € | 1 041 | −1,3 % | −3,1 % | −9,8 % (S2 2022) |
| Nîmes | 2 203 € | 710 | +1,8 % | −0,4 % | −2,4 % (S2 2023) |
| Aix-en-Provence | 4 964 € | 859 | +3,0 % | +1,4 % | −0,6 % (S1 2023) |
| Le Havre | 2 243 € | 751 | +2,4 % | +0,4 % | −4,9 % (S2 2023) |
| Les 20 villes | 4 262 € | 45 561 | +1,7 % | 0,0 % | −2,8 % (S2 2022) |
Source : Immocarto, transactions DVF, logements anciens. Écart point haut : écart avec le meilleur semestre depuis 2020 (au moins 30 ventes).
Le Sud-Est près de ses records : Nice, Marseille, Toulon, Aix-en-Provence
C'est le groupe le plus solide. Nice (4 924 €/m², +2,0 %) est à 0,1 % de son sommet du second semestre 2025, et Marseille (3 190 €/m², +1,1 %) et Toulon (2 701 €/m², +1,8 %) sont à 1,8 % du leur, atteint au même semestre. Aix-en-Provence progresse le plus vite des 20 villes (+3,0 % sur un an, 4 964 €/m²) et se situe à 0,6 % de son point haut du S1 2023. Nîmes (+1,8 %, à 2,4 % de son sommet) est dans la même dynamique. Montpellier (+0,3 %) est un peu en retrait, à 3,6 % de son sommet, avec 10 % de ventes en moins que l'an dernier.
Nice, Marseille et Toulon ont aussi progressé de 21 à 23 % depuis le S1 2020, contre 12 % pour l'ensemble.
Les grandes métropoles qui corrigent encore : Paris, Lyon, Bordeaux, Nantes et Villeurbanne
Ces cinq villes sont les seules à être restées à plus de 10 % de leur point haut.
- Nantes est la plus en difficulté : 3 306 €/m², −3,6 % sur un an, et 15,7 % sous son sommet du S2 2022. C'est la plus forte baisse des 20 villes.
- Lyon (4 434 €/m², +0,8 %) est 14,3 % sous son sommet du S2 2022, et Villeurbanne (3 515 €/m², −1,8 %) 11,9 %.
- Bordeaux (4 060 €/m², −1,4 %) est à 14,7 % de son sommet, et recule de 3,4 % sur le dernier semestre. Elle est aussi 4,9 % sous son niveau du S1 2020.
- Paris (9 764 €/m², +1,4 % sur un an) progresse sur douze mois, mais son sommet date du second semestre 2020, dont elle reste 10,9 % en dessous ; elle est 8,9 % sous son niveau du S1 2020. Avec 14 078 ventes, c'est le marché qui pèse le plus lourd de la liste.
Ce sont les cinq seules villes de la liste dont les prix d'appartements sont inférieurs à ceux du S1 2020 (de −0,6 % pour Villeurbanne à −8,9 % pour Paris).
Les villes moyennes de province : une progression régulière
Dijon (+2,5 %), Le Havre (+2,4 %), Toulouse (+2,1 %) et Angers (+1,5 %) progressent tous, de façon modérée. Toulouse (3 309 €/m², 3 150 ventes) et Dijon sont respectivement à 2,0 % et 1,0 % de leur sommet de 2022. Lille (+0,2 %) et Saint-Étienne (+0,5 %) sont stables : Saint-Étienne reste de très loin la ville la moins chère (1 203 €/m²), avec 11 % de ventes en plus.
Rennes (−0,9 %), Grenoble (−1,3 %) et Reims (−0,4 %) reculent légèrement. Reims se distingue par un effondrement des volumes : 644 ventes d'appartements au lieu de 869 il y a un an (−26 %).
Paris, Lyon, Marseille : les arrondissements
Le prix d'une ville entière masque des écarts considérables. Voici les appartements, arrondissement par arrondissement (au moins 30 ventes au S1 2026).
Paris : le centre se tient mieux que l'est et le nord
Le 6e arrondissement est le plus cher (14 625 €/m², +4,1 % sur un an), devant le 7e (14 162 €/m²) et le 4e (12 998 €/m²). Le 19e est le moins cher (8 096 €/m², +3,3 %), devant le 20e (8 478 €/m²) et le 13e (8 619 €/m²). L'écart entre le 6e et le 19e atteint 81 %.
Sur un an, les plus fortes hausses sont dans le 6e (+4,1 %), le 19e (+3,3 %), le 2e (+2,3 %) et le 17e (+2,2 %) ; les baisses touchent le 8e (−1,9 %), le 3e (−1,0 %) et le 1er (−0,9 %). Le retard sur le point haut dessine une carte de la capitale : les arrondissements les plus chers du centre sont les plus proches de leur sommet (6e : −4,7 %, 7e : −5,1 %, 4e : −6,1 %) et ceux de l'est et du nord les plus éloignés (13e : −14,5 %, 18e : −14,3 %, 19e : −14,1 %).
Lyon : tous les arrondissements sont encore loin de leur sommet
À Lyon, aucun arrondissement n'est à moins de 10 % de son point haut. Le 6e est le plus cher (5 438 €/m², −0,8 %), devant le 2e (5 188 €/m², +3,8 %) et le 1er (4 968 €/m², +3,4 %). Le 9e (3 697 €/m²) et le 5e (3 702 €/m²) sont les moins chers. Les plus fortes hausses sur un an sont dans le 2e (+3,8 %), le 1er (+3,4 %), le 7e (+3,0 %) et le 4e (+2,9 %). Les plus éloignés de leur sommet sont le 2e (−19,4 %), le 4e et le 5e (−17,1 %) et le 1er (−16,8 %) ; les plus proches sont le 7e (−12,0 %) et le 8e (−12,4 %).
Marseille : le nord se rattrape
Marseille est la ville la plus contrastée : le 7e arrondissement (5 000 €/m², +3,6 %) est 3,5 fois plus cher que le 15e (1 442 €/m², +2,5 %). Ce sont pourtant des arrondissements très abordables qui progressent le plus : +10,7 % dans le 14e (1 622 €/m²), +6,6 % dans le 9e et +6,5 % dans le 3e (1 825 €/m²), devant le 6e (3 997 €/m², +5,9 %). Quatre arrondissements reculent : le 11e (−6,8 %), le 1er (−3,6 %), le 2e (−1,0 %) et le 8e (−0,6 %). Huit arrondissements sur seize sont à moins de 3 % de leur sommet.
Les maisons, ville par ville
Les maisons représentent un marché plus étroit dans ces villes, et les médianes sont donc plus sensibles à quelques transactions. Les villes marquées d'une † comptent moins de 100 ventes : leur évolution est à lire avec prudence. Grenoble (20 ventes) n'est pas significative.
| Ville | S1 2026 (€/m²) | Ventes S1 2026 | Sur 1 an | Vs S2 2025 | Écart point haut |
|---|---|---|---|---|---|
| Paris † | 12 577 € | 46 | +6,0 % | +4,6 % | −18,5 % (S1 2022) |
| Marseille | 4 688 € | 511 | +1,1 % | +1,0 % | −5,7 % (S2 2023) |
| Lyon † | 5 132 € | 62 | −6,4 % | −5,2 % | −21,8 % (S1 2021) |
| Toulouse | 3 724 € | 449 | +2,8 % | −0,7 % | −8,5 % (S2 2022) |
| Nice | 6 661 € | 115 | +8,8 % | +0,8 % | +0,5 % (nouveau sommet) |
| Nantes | 3 843 € | 369 | −2,9 % | −7,4 % | −21,5 % (S2 2022) |
| Montpellier | 3 615 € | 197 | −4,6 % | −2,5 % | −12,4 % (S2 2022) |
| Bordeaux | 4 731 € | 398 | −1,2 % | −4,1 % | −14,2 % (S2 2022) |
| Lille | 2 630 € | 320 | −3,4 % | −8,0 % | −12,3 % (S2 2022) |
| Rennes | 4 386 € | 165 | −2,6 % | −4,2 % | −16,2 % (S1 2023) |
| Toulon | 4 670 € | 155 | +3,3 % | +9,1 % | −2,0 % (S1 2024) |
| Reims | 2 545 € | 144 | −2,7 % | −3,6 % | −11,5 % (S2 2022) |
| Saint-Étienne † | 2 081 € | 80 | −10,1 % | −2,9 % | −12,3 % (S1 2023) |
| Villeurbanne † | 4 334 € | 33 | +5,5 % | +4,5 % | −9,6 % (S2 2022) |
| Dijon | 2 922 € | 140 | −7,6 % | −11,8 % | −18,5 % (S2 2022) |
| Angers | 3 208 € | 212 | +1,8 % | −2,3 % | −12,1 % (S2 2022) |
| Grenoble | 4 524 € | 20 | n.s. | n.s. | n.s. |
| Nîmes | 2 746 € | 218 | −2,3 % | +1,9 % | −4,3 % (S2 2022) |
| Aix-en-Provence | 6 046 € | 132 | +0,4 % | +0,9 % | −7,8 % (S1 2023) |
| Le Havre | 2 431 € | 278 | +0,7 % | +1,7 % | −5,3 % (S2 2022) |
| Les 20 villes | 3 735 € | 4 044 | −0,9 % | −1,8 % | −10,3 % (S2 2022) |
Source : Immocarto, transactions DVF, logements anciens. † moins de 100 ventes. n.s. : moins de 30 ventes.
- Nice est la seule ville à un nouveau sommet : 6 661 €/m² (+8,8 % sur un an), sur 115 ventes. Toulon (+3,3 %), Toulouse (+2,8 %), Angers (+1,8 %), Marseille (+1,1 %), Le Havre (+0,7 %) et Aix-en-Provence (+0,4 %) progressent aussi, avec des volumes plus confortables.
- Nantes (−2,9 %), Lille (−3,4 %), Montpellier (−4,6 %) et Dijon (−7,6 %) reculent. Nantes est 21,5 % sous son sommet de 2022 et Dijon 18,5 %.
- Le Havre, Marseille, Nîmes et Toulon sont à moins de 6 % de leur sommet.
- À Paris (46 ventes), Lyon (62) et Villeurbanne (33), les échantillons sont trop petits pour tirer des conclusions.
Ce qu'il faut retenir
- Les grandes villes ne forment pas un bloc. Entre Aix-en-Provence (+3,0 %) et Nantes (−3,6 %), les écarts d'évolution sur un an dépassent 6 points pour les appartements.
- Le Sud-Est est au plus haut, le reste du pays encore sous son sommet. Nice, Marseille, Toulon, Aix-en-Provence et Nîmes sont à moins de 3 % de leur record, alors que la plupart des autres villes ont leur point haut au second semestre 2022.
- Un prix élevé ne protège pas d'une correction. Paris, Lyon, Bordeaux et Nantes restent 11 à 16 % sous leur sommet, alors que Toulouse, Dijon et Marseille, nettement moins chères, sont à 1 à 2 % du leur.
- Les écarts à l'intérieur d'une ville dépassent les écarts entre villes. À Marseille, un appartement du 7e arrondissement coûte 3,5 fois plus cher qu'un appartement du 15e. À Paris, l'écart entre le 6e et le 19e atteint 81 %.
- Le marché est redevenu actif. 45 561 appartements ont été vendus au S1 2026, contre 38 306 au S1 2024 (+19 %), même si les volumes restent 21 % sous ceux du S1 2022.
Pour comparer avec un autre type de marché, voir notre analyse des prix de l'immobilier du littoral au S1 2026.
Pour aller plus loin
Ces médianes masquent des écarts de quartier de plusieurs milliers d'euros au m², parfois entre deux rues. Pour estimer un bien précis, ou comprendre ce qui s'est réellement vendu autour de chez vous, Immocarto permet de dessiner une zone sur la carte et d'en voir les transactions, les prix au m² et leur évolution.