Quelles sont les villes les plus chères de France ? Nous avons passé en revue toutes les communes de plus de 20 000 habitants et retenu celles où le prix médian dépasse 5 000 € le m². Au premier semestre 2026, 62 villes remplissent ce critère. Elles ont deux points communs : 52 sont en Île-de-France, et presque aucune n'est revenue à son niveau record. Seules 7 villes, toutes hors d'Île-de-France, sont à moins de 3 % de leur point haut.
Comment lire ces chiffres
Les données viennent des transactions réelles (base DVF, valeurs foncières) sur les ventes de logements anciens, appartements et maisons réunis. Le prix indiqué est la médiane du prix au m² (surface Carrez quand elle est connue), plus fiable qu'une moyenne que quelques ventes de prestige suffisent à fausser. Les ventes en l'état futur d'achèvement (neuf) sont exclues.
Nous avons retenu les communes de plus de 20 000 habitants (population légale INSEE) dont la médiane au S1 2026 est strictement supérieure à 5 000 €/m². Les chiffres de Paris regroupent ses 20 arrondissements. Aucune commune d'outre-mer n'est retenue : la base ne contient pas de ventes pour le S1 2026 dans ces territoires. Avec la moyenne arithmétique au lieu de la médiane, on compterait 68 villes : s'ajouteraient notamment Nice (médiane à 4 970 €/m²), Saint-Raphaël, Cagnes-sur-Mer, Ivry-sur-Seine, Cachan et La Teste-de-Buch. À l'inverse, Alfortville (4 972 €), Cachan (4 922 €) et Ivry-sur-Seine (4 921 €) sont juste sous le seuil, et Saint-Laurent-du-Var, à 5 000 € pile, ne le dépasse pas.
Le S1 2026 est un semestre récent : les ventes les plus tardives n'ont peut-être pas encore toutes été enregistrées, et ces chiffres pourront bouger légèrement. Comme les appartements et les maisons sont mélangés, la médiane d'une ville reflète aussi la composition de ce qui s'est vendu ce semestre-là. Les évolutions ne sont calculées que lorsque nous avons au moins 30 ventes aux deux dates.
Vue d'ensemble : 62 villes, 33 000 ventes
Ces 62 villes ont totalisé près de 33 000 ventes au S1 2026, dont 82 % en Île-de-France (27 000 ventes).
| Département | Villes au-dessus de 5 000 €/m² |
|---|---|
| Hauts-de-Seine (92) | 28 |
| Val-de-Marne (94) | 11 |
| Yvelines (78) | 6 |
| Seine-Saint-Denis (93) | 6 |
| Paris (75) | 1 |
| Alpes-Maritimes (06) | 4 |
| Pyrénées-Atlantiques (64) | 2 |
| Bouches-du-Rhône (13) | 2 |
| Haute-Savoie (74) | 1 |
| Var (83) | 1 |
Source : Immocarto, transactions DVF, logements anciens.
Les 52 villes d'Île-de-France sont celles de la petite couronne et de l'ouest parisien. Les 10 autres sont sur la Côte d'Azur (Cannes, Antibes, Menton, Mandelieu-la-Napoule), au Pays basque (Biarritz, Anglet), en Provence (Aix-en-Provence, La Ciotat, Six-Fours-les-Plages) et à Annecy.
Trois enseignements sur les tendances :
- Une hausse modeste sur un an pour la plupart : 45 villes sur 62 sont en hausse, 17 en baisse. L'évolution médiane est de +1,7 %.
- Un semestre plutôt orienté à la baisse : 40 villes sur 62 ne progressent pas par rapport au S2 2025 (−1,2 % pour la ville médiane), et 22 progressent. Une partie de ce mouvement est sans doute saisonnière.
- Le sommet remonte à 2021-2022 pour la plupart : 24 villes ont atteint leur sommet au second semestre 2021, 19 au second semestre 2022 et 6 au premier semestre 2022, soit 49 villes sur 62.
Le palmarès complet
Les villes sont classées par prix décroissant.
| Ville (département) | S1 2026 (€/m²) | Ventes S1 2026 | Sur 1 an | Vs S2 2025 | Écart point haut |
|---|---|---|---|---|---|
| Neuilly-sur-Seine (92) | 10 223 € | 449 | +0,2 % | −3,2 % | −10,9 % (S2 2021) |
| Paris (75) | 9 767 € | 14 124 | +1,4 % | −0,3 % | −10,9 % (S2 2020) |
| Levallois-Perret (92) | 8 685 € | 439 | −2,0 % | −3,5 % | −12,7 % (S2 2021) |
| Vincennes (94) | 8 614 € | 345 | +0,2 % | −0,9 % | −10,0 % (S2 2020) |
| Saint-Mandé (94) | 8 462 € | 168 | −0,2 % | +0,1 % | −11,4 % (S2 2021) |
| Boulogne-Billancourt (92) | 8 308 € | 748 | +1,9 % | −1,1 % | −11,7 % (S2 2021) |
| Charenton-le-Pont (94) | 7 416 € | 174 | +1,1 % | −2,8 % | −12,1 % (S2 2020) |
| Issy-les-Moulineaux (92) | 7 397 € | 343 | −2,6 % | −3,3 % | −13,5 % (S2 2021) |
| Montrouge (92) | 7 332 € | 307 | +4,5 % | +1,1 % | −9,1 % (S2 2021) |
| Puteaux (92) | 7 308 € | 248 | +1,0 % | +2,3 % | −7,3 % (S2 2021) |
| Biarritz (64) | 6 920 € | 361 | −4,3 % | −3,4 % | −16,2 % (S1 2023) |
| Clichy (92) | 6 811 € | 323 | −0,8 % | −1,1 % | −12,3 % (S2 2021) |
| Saint-Germain-en-Laye (78) | 6 677 € | 223 | +2,1 % | +2,2 % | −4,4 % (S1 2022) |
| Saint-Cloud (92) | 6 648 € | 147 | +2,3 % | +1,6 % | −12,7 % (S2 2022) |
| Courbevoie (92) | 6 627 € | 445 | −1,0 % | −1,6 % | −13,0 % (S2 2021) |
| Les Lilas (93) | 6 619 € | 113 | +4,3 % | −1,6 % | −13,1 % (S2 2021) |
| Suresnes (92) | 6 596 € | 245 | −2,5 % | −2,3 % | −11,7 % (S2 2021) |
| Versailles (78) | 6 589 € | 443 | +3,8 % | −0,1 % | −11,7 % (S2 2021) |
| La Garenne-Colombes (92) | 6 575 € | 201 | +0,7 % | +0,2 % | −10,3 % (S2 2022) |
| Malakoff (92) | 6 533 € | 131 | −0,5 % | −1,5 % | −15,3 % (S2 2022) |
| Sceaux (92) † | 6 495 € | 94 | +8,3 % | +5,0 % | −4,4 % (S2 2021) |
| Asnières-sur-Seine (92) | 6 416 € | 604 | +3,6 % | +0,1 % | −10,9 % (S2 2021) |
| Saint-Ouen-sur-Seine (93) | 6 354 € | 291 | +0,8 % | −4,2 % | −9,3 % (S2 2021) |
| Vanves (92) | 6 323 € | 190 | −0,4 % | −4,4 % | −14,6 % (S2 2021) |
| Bois-Colombes (92) | 6 297 € | 218 | +1,7 % | −1,6 % | −12,7 % (S2 2022) |
| Nogent-sur-Marne (94) | 6 232 € | 214 | +3,7 % | −1,1 % | −8,4 % (S1 2023) |
| Pantin (93) | 6 086 € | 265 | +1,7 % | +0,5 % | −9,8 % (S2 2021) |
| Montreuil (93) | 6 011 € | 513 | +3,1 % | −2,5 % | −13,4 % (S2 2021) |
| Fontenay-sous-Bois (94) | 5 944 € | 245 | +1,3 % | +1,4 % | −14,8 % (S2 2022) |
| Rueil-Malmaison (92) | 5 829 € | 432 | +3,6 % | 0,0 % | −11,7 % (S2 2022) |
| Clamart (92) | 5 816 € | 269 | −0,5 % | −1,4 % | −11,2 % (S1 2022) |
| Cannes (06) | 5 808 € | 1 118 | +2,5 % | −2,4 % | −2,4 % (S2 2025) |
| Le Kremlin-Bicêtre (94) † | 5 739 € | 82 | +4,9 % | +1,9 % | −9,6 % (S2 2021) |
| Maisons-Laffitte (78) | 5 624 € | 135 | −3,3 % | −2,2 % | −10,6 % (S2 2022) |
| Châtillon (92) | 5 598 € | 200 | −1,7 % | −2,8 % | −12,2 % (S2 2021) |
| Bourg-la-Reine (92) | 5 586 € | 113 | +4,5 % | +2,0 % | −12,1 % (S1 2022) |
| Sèvres (92) | 5 576 € | 106 | −2,7 % | −1,4 % | −14,2 % (S2 2021) |
| Bagnolet (93) | 5 539 € | 152 | +5,2 % | −1,6 % | −10,0 % (S2 2021) |
| Anglet (64) | 5 536 € | 316 | +1,6 % | +2,9 % | −3,4 % (S1 2023) |
| Saint-Maur-des-Fossés (94) | 5 532 € | 515 | +1,8 % | +0,8 % | −12,7 % (S2 2022) |
| Meudon (92) | 5 523 € | 238 | +3,6 % | −2,9 % | −18,2 % (S2 2021) |
| Chaville (92) | 5 505 € | 136 | +0,2 % | −2,4 % | −13,4 % (S2 2022) |
| Romainville (93) | 5 486 € | 138 | +4,0 % | +1,2 % | −10,5 % (S2 2022) |
| Joinville-le-Pont (94) | 5 476 € | 131 | −0,8 % | −3,8 % | −15,1 % (S2 2022) |
| Le Plessis-Robinson (92) | 5 465 € | 153 | −3,7 % | −5,4 % | −10,6 % (S2 2022) |
| Maisons-Alfort (94) | 5 402 € | 281 | +1,1 % | −3,0 % | −12,3 % (S1 2022) |
| Le Chesnay-Rocquencourt (78) † | 5 393 € | 92 | −1,9 % | −1,8 % | −15,5 % (S2 2023) |
| La Ciotat (13) | 5 388 € | 281 | +3,5 % | +0,4 % | −2,3 % (S2 2022) |
| Antibes (06) | 5 354 € | 990 | +2,9 % | −0,6 % | −0,6 % (S2 2025) |
| Le Perreux-sur-Marne (94) | 5 351 € | 220 | +1,2 % | −2,4 % | −15,0 % (S2 2022) |
| Arcueil (94) † | 5 327 € | 73 | +9,0 % | +4,5 % | −13,8 % (S2 2022) |
| Bagneux (92) | 5 251 € | 104 | +4,0 % | +2,9 % | −5,8 % (S2 2021) |
| Colombes (92) | 5 230 € | 412 | +2,5 % | −4,8 % | −14,4 % (S2 2022) |
| Antony (92) | 5 208 € | 303 | −2,3 % | −3,0 % | −10,6 % (S2 2022) |
| Annecy (74) | 5 176 € | 625 | +1,3 % | −0,7 % | −2,6 % (S1 2023) |
| Six-Fours-les-Plages (83) | 5 156 € | 351 | +2,3 % | −1,2 % | −4,3 % (S2 2023) |
| Menton (06) | 5 121 € | 496 | +3,9 % | +0,8 % | +0,8 % (nouveau sommet) |
| Nanterre (92) | 5 079 € | 200 | +1,9 % | −1,8 % | −12,4 % (S1 2022) |
| Aix-en-Provence (13) | 5 077 € | 991 | +3,1 % | +0,7 % | −1,7 % (S2 2022) |
| Mandelieu-la-Napoule (06) | 5 069 € | 361 | +4,2 % | +2,2 % | +1,6 % (nouveau sommet) |
| Chatou (78) | 5 063 € | 159 | +5,5 % | −5,3 % | −12,1 % (S1 2022) |
| Houilles (78) | 5 035 € | 183 | +2,3 % | +6,0 % | −6,2 % (S2 2022) |
Source : Immocarto, transactions DVF, logements anciens. Écart point haut : écart entre le S1 2026 et le meilleur semestre depuis 2020 (avec au moins 30 ventes), dont la date est indiquée entre parenthèses. † moins de 100 ventes : à lire avec prudence.
Les très chers : Neuilly, Paris, Levallois, Vincennes, Saint-Mandé, Boulogne
Six villes dépassent 8 000 €/m², toutes à Paris ou à sa porte. Neuilly-sur-Seine (10 223 €/m², 449 ventes) est devant Paris (9 767 €/m², 14 124 ventes) : c'est la seule ville de France de plus de 20 000 habitants à dépasser la capitale. Viennent ensuite Levallois-Perret (8 685 €), Vincennes (8 614 €), Saint-Mandé (8 462 €) et Boulogne-Billancourt (8 308 €, 748 ventes).
Aucune de ces six villes n'est proche de son sommet : elles sont entre 10,0 % et 12,7 % en dessous (Vincennes −10,0 %, Neuilly −10,9 %, Paris −10,9 %, Saint-Mandé −11,4 %, Boulogne −11,7 %, Levallois −12,7 %). Levallois-Perret (−2,0 % sur un an) est la seule du groupe à reculer nettement ; les cinq autres sont stables ou en légère hausse (de −0,2 % à +1,9 %).
L'Île-de-France : une correction presque générale
C'est là que se concentre l'essentiel du marché. Sur les 52 villes d'Île-de-France :
- Aucune n'est à moins de 4 % de son point haut. Les plus proches sont Saint-Germain-en-Laye (6 677 €/m²) et Sceaux (6 495 €/m²), toutes deux à −4,4 %.
- 41 sont à plus de 10 % de leur sommet, jusqu'à −18,2 % à Meudon (5 523 €/m²).
- La hausse sur un an est faible mais générale : l'évolution médiane est de +0,5 % dans les Hauts-de-Seine, +1,2 % dans le Val-de-Marne, +2,2 % dans les Yvelines et +3,5 % en Seine-Saint-Denis, où les six villes progressent.
Les Hauts-de-Seine, le département le plus représenté (28 villes), sont celui où les prix progressent le moins, alors que la Seine-Saint-Denis est celui où ils montent le plus. Bagnolet (+5,2 %, 5 539 €/m²) et Les Lilas (+4,3 %, 6 619 €/m²) en sont les meilleurs exemples.
Les plus fortes hausses sur un an sont à Arcueil (+9,0 %, mais seulement 73 ventes) et Sceaux (+8,3 %, 94 ventes), puis Chatou (+5,5 %), Bagnolet (+5,2 %), Le Kremlin-Bicêtre (+4,9 %, 82 ventes), Montrouge (+4,5 %) et Bourg-la-Reine (+4,5 %). Les plus fortes baisses touchent Le Plessis-Robinson (−3,7 %), Maisons-Laffitte (−3,3 %), Sèvres (−2,7 %), Issy-les-Moulineaux (−2,6 %), Suresnes (−2,5 %), Antony (−2,3 %) et Levallois-Perret (−2,0 %).
Hors d'Île-de-France : la Côte d'Azur à ses records
Les dix villes hors Île-de-France se comportent très différemment.
- Menton (5 121 €/m², +3,9 % sur un an) et Mandelieu-la-Napoule (5 069 €/m², +4,2 %) sont à un nouveau sommet. Antibes (5 354 €/m², +2,9 %) est à 0,6 % du sien (S2 2025), et Cannes (5 808 €/m², +2,5 %, 1 118 ventes) à 2,4 %.
- Les quatre villes des Alpes-Maritimes sont en hausse sur un an, de +2,5 % à +4,2 %, et toutes à moins de 3 % de leur sommet.
- Aix-en-Provence (5 077 €/m², 991 ventes) et La Ciotat (5 388 €/m²) sont à moins de 2,5 % de leur sommet de 2022. Six-Fours-les-Plages est à −4,3 %.
- Annecy (5 176 €/m², 625 ventes) est à −2,6 % de son sommet du premier semestre 2023.
- Biarritz (6 920 €/m², 361 ventes) fait exception : −4,3 % sur un an, la plus forte baisse de toute la liste, et 16,2 % sous son sommet. Anglet (5 536 €/m²) tient mieux (−3,4 % du sommet).
Les sept villes à moins de 3 % de leur point haut sont toutes dans cette liste : Antibes, Menton, Mandelieu-la-Napoule, Cannes, La Ciotat, Aix-en-Provence et Annecy. Il n'y en a aucune en Île-de-France.
Ce qu'il faut retenir
- Le seuil de 5 000 €/m² est surtout francilien : 52 villes sur 62 sont en Île-de-France, 28 dans les seuls Hauts-de-Seine.
- La correction est francilienne aussi. Aucune ville d'Île-de-France n'est à moins de 4 % de son sommet, et 41 en sont à plus de 10 %. Hors Île-de-France, 7 villes sur 10 sont à moins de 3 % du leur.
- Les écarts d'évolution sont nets entre départements. Les prix progressent le plus en Seine-Saint-Denis (+3,5 % en médiane, six villes sur six en hausse) et le moins dans les Hauts-de-Seine (+0,5 %).
- Le Sud-Est à son plus haut. Menton et Mandelieu-la-Napoule sont à un nouveau sommet, Antibes et Cannes à moins de 3 %, et Aix-en-Provence et La Ciotat à moins de 2,5 %.
- Les petits échantillons faussent vite les classements. Arcueil, Sceaux, Le Kremlin-Bicêtre et Le Chesnay-Rocquencourt ont entre 73 et 94 ventes : quelques ventes suffisent à les faire passer au-dessus ou en dessous du seuil.
Pour comparer avec un autre type de marché, voir nos analyses des prix de l'immobilier du littoral et des 20 plus grandes villes de France au S1 2026.
Pour aller plus loin
Ces médianes masquent des écarts de quartier de plusieurs milliers d'euros au m², parfois entre deux rues. Pour estimer un bien précis, ou comprendre ce qui s'est réellement vendu autour de chez vous, Immocarto permet de dessiner une zone sur la carte et d'en voir les transactions, les prix au m² et leur évolution.